Les claus de la nova Llei d’Habitatge

/in /by

Al BOE del dia 25 de maig, s’ha publicat la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge (Llei d’Habitatge), que entre altres mesures importants, elimina l’IPC com a mecanisme de revisió de la actualització anual de la renda, estableix un control dels lloguers a les zones que es declarin tensionades, a més de modificacions en la regulació del procediment de desnonament, el d’execució hipotecària i la subhasta de béns en situacions de vulnerabilitat.

La llei pel dret a l’habitatge (Llei d’Habitatge) ja té efectes des del 26 de maig de 2023 passat.

A continuació us detallem, de manera resumida, les claus principals que incorpora la nova Llei d’Habitatge.

1. Limitació extraordinària de l’actualització anual de la renda dels contractes d’arrendament d’habitatge

Actualment, es troba en vigor, i fins al 31 de desembre de 2023, la renovació dels contractes de lloguer que no pot superar el 2% d’increment (d’acord amb el Reial decret llei 6/2022, de 29 de març, pel qual s’adopten mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna). Aquesta mesura, que inicialment només estaria en vigor fins al 30 de juny de 2022, es va prorrogar posteriorment fins al 31 de desembre de 2023

Doncs bé, la nova Llei d’Habitatge estableix el següent:

  • Durant el 2023: En els contractes subjectes a la LAU la renda dels quals hagi de ser actualitzada perquè es compleixi la corresponent anualitat de vigència dins del període comprès entre el 31 de març de 2022 i el 31 de desembre de 2023, l’arrendatari podrà negociar amb l’arrendador l’increment que s’aplicarà en aquesta actualització anual de la renda. En absència d’aquest nou pacte entre les parts, l’increment no pot excedir el resultat d’aplicar la variació anual de l’índex de garantia de competitivitat a data d’aquesta actualització. Màxim del 2%.
  • Durant el 2024; en els contractes d’arrendament d’habitatge en què escaigui actualitzar la renda (entre l’1 de gener de 2024 i el 31 de desembre de 2024), l’increment no podrà superar el 3% en el cas de grans forquilles (persones físiques o jurídiques) titulars de més de 10 immobles dús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 dús residencial, excloent garatges i trasters).

En els supòsits en què l’arrendador no fos una gran forquilla, l’increment serà el pactat entre les parts i, si no hi ha pacte, no podrà ser més del 3%.

Així mateix, s’habilita l’Institut Nacional d’Estadística (INE) a definir, abans del 31 de desembre del 2024, un nou índex de referència que s’aplicarà, en lloc de l’IPC. Això suposarà la fi de l’IPC com a referència per als contractes de lloguer.

Aquestes mesures afectaran les actualitzacions de renda de tots els contractes d’arrendament d’habitatge, amb independència que els habitatges estiguin situats o no en una zona de mercat residencial tensionat.

2. Declaració de zona tensionada de lloguer

Les autoritats competents en habitatge, comunitats autònomes i ajuntaments poden declarar zones de mercat de lloguer tensionat si es compleix un d’aquests dos requisits:

  • Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans de les llars
  • Que el preu de compra o de lloguer de l’habitatge hagi augmentat en aquesta zona, en els darrers 5 anys, almenys 3 punts per sobre de l’IPC autonòmic corresponent.

El compliment de qualsevol de les condicions previstes no comportarà que la zona afectada sigui considerada automàticament zona de mercat residencial tensionat sinó que caldrà que ladministració competent ho declari expressament. La vigència inicial de la declaració serà de 3 anys, i es podrà prorrogar anualment.

La declaració d’una zona de mercat residencial tensionat permetrà modificar el règim de pròrrogues dels contractes d’arrendaments d’habitatges, en establir que un cop finalitzat el període de pròrroga obligatòria o de pròrroga tàcita, l’arrendatari podrà sol·licitar una pròrroga extraordinària per terminis anuals, amb un màxim de 3 anys, durant la qual es continuaran aplicant les mateixes condicions del contracte en vigor.

L’arrendador, sigui o no gran forquilla, estarà obligat a acceptar la pròrroga llevat que s’hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts o l’arrendador hagi comunicat en els terminis legals la necessitat d’ocupar l’habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopció o per al seu cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial; o se subscrigui un nou contracte amb les limitacions de renda.

Si se signen nous contractes, les implicacions seran diferents en funció de si l’arrendador és una gran forquilla o no és una gran forquilla.

Si l’arrendador no és una gran forquilla, la renda no pot excedir la del contracte anterior, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual, llevat de determinats supòsits en què es pot incrementar en un màxim del 10%. Així mateix, no es poden repercutir a l’arrendatari quotes o despeses que no estiguin previstes en el contracte anterior.

Si l’arrendador és una gran forquilla la renda del nou contracte no podrà excedir del límit màxim del preu aplicable conforme al sistema díndexs de preus de referència que es publiqui en un futur. Aquesta regulació s’aplica als contractes que es formalitzin a partir de l’entrada en vigor del projecte de llei, una vegada estigui aprovat el sistema d’índexs.

Atenció. S’introdueix a la Llei estatal una definició de caràcter general del concepte de “gran forquilla”, com la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2, també d’ús residencial, excloent en tots dos casos garatges i trasters. Això no obstant, la nova Llei permet expressament que, a les zones de mercat residencial tensionat, les comunitats autònomes puguin disminuir el llindar a 5 o més immobles.

3. El propietari pagarà les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte

La nova Llei estableix que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran a càrrec de l‟arrendador/propietari de l‟immoble (es modifica l‟article 20.1 de la LAU).

4. Informació mínima a les operacions de compra i arrendament d’habitatges

Sense perjudici dels principis i requeriments continguts en la normativa autonòmica daplicació i amb caràcter mínim, la persona interessada en la compra o arrendament dun habitatge que es trobe en oferta podrà requerir, abans de la formalització de loperació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte, la informació següent, en format accessible i en suport durador, sobre les condicions de l’operació i de les característiques del referit habitatge i de l’edifici on es troba:

  • Identificació del venedor o arrendador i, si escau, de la persona física o jurídica que intervingui, en el marc duna activitat professional o empresarial, per a la intermediació en loperació.
  • Condicions econòmiques de l’operació: preu total i conceptes inclosos, així com les condicions de finançament o pagament que, si s’escau, es puguin establir.
  • Característiques essencials de l’habitatge i de l’edifici, entre les quals:
      • Certificat o cèdula dhabitabilitat.
      • Acreditació de la superfície útil i construïda de l’habitatge, diferenciant en cas de divisió horitzontal la superfície privativa de les comunes, i sense que en cap cas es pugui computar a aquests efectes les superfícies de l’habitatge amb alçada inferior a l’exigida a la normativa reguladora .
      • Antiguitat de l’edifici i, si escau, de les principals reformes o actuacions realitzades sobre aquest.
      • Serveis i instal·lacions de què disposa l’habitatge, tant individuals com comuns.
      • Certificat deficiència energètica de lhabitatge.
      • Condicions daccessibilitat de lhabitatge i de ledifici.
      • Estat docupació o disponibilitat de lhabitatge
  • Informació jurídica de l’immoble: la identificació registral de la finca, amb la referència de les càrregues, gravàmens i afeccions de qualsevol naturalesa, i la quota de participació fixada al títol de propietat.
  • En cas de tractar-se d’habitatge protegit, indicació expressa de tal circumstància i de la subjecció al règim legal de protecció que li sigui aplicable.
  • En cas d’edificis que tinguin oficialment protecció arquitectònica per ser part d’un entorn declarat o per raó del seu particular valor arquitectònic o històric, s’aportarà informació sobre el grau de protecció i les condicions i limitacions per a les intervencions de reforma o rehabilitació.
  • Qualsevol altra informació que pugui ser rellevant per a la persona interessada en la compra o arrendament de l’habitatge, incloent-hi els aspectes de caràcter territorial, urbanístic, físico-tècnic, de protecció patrimonial, o administratiu relacionats amb aquest.

A més, la persona interessada en la compra o l’arrendament d’un habitatge podrà requerir informació sobre la detecció d’amiant o altres substàncies perilloses o nocives per a la salut.

Quan l’habitatge que sigui objecte d’arrendament com a habitatge habitual es trobe ubicat en una zona de mercat residencial tensionat, el propietari i, si escau, la persona que intervingui en la intermediació en l’operació haurà d’indicar aquesta circumstància i informar-ho, amb anterioritat a la formalització de l’arrendament, i en tot cas al document del contracte, de la quantia de la darrera renda del contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge, així com del valor que li pugui correspondre atenent a líndex de referència de preus de lloguer dhabitatges que sigui aplicable.

5. Desnonaments i execucions hipotecàries

Es preveuen millores en el procediment de desnonament que pugui afectar l’habitatge habitual de llars vulnerables per garantir una comunicació efectiva i ràpida entre l’òrgan judicial i els serveis socials a través d’un requeriment perquè avaluïn la situació

i, si escau, atenguin ràpidament les persones en situació de vulnerabilitat econòmica i/o social.

S’assegura que els serveis socials puguin oferir solucions habitacionals als afectats, evitant situacions de desemparament com a conseqüència del desallotjament. Mentre aquestes solucions es produeixen, sincrementen els terminis de suspensió dels llançaments en aquestes situacions de vulnerabilitat, de 1 a 2 mesos quan el propietari és persona física, i de 3 a 4 quan és persona jurídica. A més a més, s’introdueixen en el procediment criteris objectius per definir les situacions de vulnerabilitat econòmica.

Quan el demandant tingui la condició de gran forquilla i la demanda de desnonament afecti persones en situació de vulnerabilitat, cal acreditar laplicació dun procediment de conciliació o intermediació.

La llei permet, a partir del 30 de juny de 2023, la represa dels procediments de desnonament i llançament suspesos de conformitat amb els articles 1 i 1 bis del Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual es adopten mesures urgents complementàries a l’àmbit social i econòmic per fer front al COVID-19. Ara bé, quan la part actora sigui una gran forquilla d’habitatge, aquesta represa només serà possible -prèvia petició expressa del demandant- en la mesura que s’acrediti que s’ha celebrat el procediment de conciliació o intermediació que a aquest efecte estableixin les administracions Públiques competents, en base a l’anàlisi de les circumstàncies d’ambdues parts i de les possibles ajudes i subvencions existents d’acord amb la legislació i la normativa autonòmica en matèria d’habitatge. L’acreditació s’ha de fer de conformitat amb les formalitats establertes a la llei.

Contacti amb aquest despatx professional per a qualsevol dubte o aclariment que puguin tenir sobre això.